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严跃进房价需要什么样的软着陆

日期:2018-11-8(原创文章,禁止转载)

    ◎严跃进

    虽然各个机构在年前就预警了楼市将降温,但楼市降价潮的力度还是高于预期。地方政府在这一轮短周期中也失去了调控的耐心和主见。去年第四季度,很多地方为了完成房价调控的目标,升级了限购限贷令。而在今年降价潮的背景下,部分城市却又纷纷进行了救市,甚至有个别城市推出了“限降令”。

    看似很矛盾的做法,其实吻合了此前一直强调的调控基调:保持房地产市场的稳定健康发展。所以无论是打压还是扶持,终究是为了实现楼市的健康发展。在房价总趋势看涨的背景下,关注的焦点自然是实现房价的软着陆,也即构筑稳定价格的防火墙。

    这次降价,其实很矛盾,也没逻辑,更有误导作用。部分城市、房企和楼盘的降价行为更是缺乏纪律和道德约束。可以认为,这并非一次严格意义上的降价,副作用是扰乱了市场秩序。无论是信贷因素还是市场预期因素,都对房价走势产生了直接的刺激作用,但不能理解为实质性的影响作用。因为这两个因素在每一轮房地产短周期中都会有宽有紧、有高涨有低落。既然在持续地波动,那么本身就没有拐点一说,而建立在此类因素上的房价变动也应该理解为暂时的现象。 _acK({aid:1807,format:0,mode:1,gid:1,serverbaseurl:});

    从整个信贷环境看,今年金融环境比较紧张。2013年尽管出现了流动性紧张等危机,但房企的资金状况总体还是充裕的。很多房企借市场回暖,完成了不错的销售业绩,也为其增加了流动性。但是2014年以来,在银行惜贷的心理支配下,整个市场资金面出现恶化,货币环境进入紧张局面。

    这样一个紧张局面,对供需两端都有致命打击。对房企来说,开发贷的获取变得困难,进而会加剧库存去化的压力。尤其在去年末高调拿地的房企,基本上都会面临一个资金紧张的尴尬,这会产生降价的冲动。对于购房者来说,缺乏信贷的支持,购房成本会急剧上升,进而会延缓购房的节奏,倒逼房价的下调。

    市场预期的变化,在今年这个降价潮中颇有影响力。杭州部分楼盘降价,本身是个别城市的做法,但影响力为什么会如此大?这其实就是一个蝴蝶效应的反映,本质上说明市场有一定的脆弱性。

    不过这样的降价,终究是暂时的,并且和实际情况有一定出入。现实中,很多购房者存有疑惑。很多楼盘打出了降价促销的广告,但当购房者兴冲冲地前往售楼处时,却会被告知此类降价楼盘早已售罄。购房者若要买房,只能选择另一批没有降价的楼盘。如此一来,很多购房者感觉受到了欺骗。购房者也开始正视这样一个事实:市场中确实有很大一部分观望者,但价格并没有实质性下滑。很多降价停留在统计数据上,或者停留在寥寥无几的几个尾盘上,和真实感受有很大差距。

    楼市中有没有真正降价的案例?答案是肯定的。温州就是一个典型的降价城市。根据国家统计局的数据,自2013年7月以来,温州房饮食治疗可以治癫痫病吗价指数出现了环比下跌,一直到今年4月份,持续了10个月。同样的,自2011年9月以来,温州房价指数出现了同比下跌,一直到今年4月份,持续了32个月。这样的降价,是全面的、持续的、且有实际意义的,和目前部分城市的降价有本质的区别。

    从绝大多数城市看,目前的降价还是一个表面的、暂时的现象,可以定义为价格的硬着陆。但价格并没有真正被“驯服”,如果信贷政策放松,价格依然会有反弹的空间。房价硬着陆的背景下,对于购房者来说,即不能亲身感受到降价带来的实实在在好处。很多购房者依然会发现,房价没有预料中的降价,不买房不踏实,买了房也不踏实。总体海北藏族自治州祁连县母猪疯医院在哪里看,降价没有逻辑性,购房行为也没有逻辑性。

    既然没有逻辑,那么对于后续几个月份的降价就不必大惊小怪。从今年4月的数据可以看出,全国70个大中城市一手住宅价格环比增幅为0.1%的水平。预料在5月份将步入负增长区间。但是,现实中,很多楼盘并不是主动降价,更多的是以价换量的策略体现。楼市依然很胶着,价格并没有松动。

  &nbs癫痫会有哪些伤害p; 既然有硬着陆,那么什么是软着陆?真正的软着陆不是认为房价会处于下跌,而是认为在这个环境中,老百姓买房会越来越容易实现。也即楼市依然面临一个高速增长期,但购房者的购房能力会强于房价上涨的能力。但为什么软着陆的现象难以出现?很明显,从硬着陆向软着陆转变的过程,遇到了各类阻力。市场各个参与者一些基本环节没有完成,自然阻碍了这个过程的完成。

    地方政府还在为地方财政收支等所困扰。地方政府的融资渠道并没有打通,即便目前部分城市允许发行市政债券,但要全面推广,还需要一定时间。从土地制度上看,土地出让还是要在一次性卖地的模式中兜圈,土地经营的思维还是难以确立。固原泾源县癫痫医院排行目前有6个城市在试点共有产权住房建设,但也难以在短期内得到推广。而且从城市产业经济的角度看,很多城市的房地产业发展比重还是很高,产业结构的调整并非一蹴而就。如果盲目打压价格,可能会引发城市经济和社会稳定的一系列负面反应。

    购房者如果有足够的支付能力,总体上会减弱观望情绪,而选择积极入市。从目前的房价收入比数据看,绝大多数房价都超过了当地居民的承压范围。比如对于一线城市来说,房价收入比高达10年以上。通俗地理解,在一线城市生活,需要不吃不喝至少10年时间,才能买得起房。买房如此困难,恰恰伴随了房价的高速增长过程。市场预期依然以看涨情绪为主流,在僧多粥少的情况下,房价容易抬升。

    从城市的发展角度看,虽然新型城镇化利好部分人口迁往中小城市,但实际情况是,大城市依然有更大的魅力。一、二线城市依然是人口的聚集地,这会使得此类城市的房价面临一个本能的涨价可能。尤其随着此类城市住宅用地不断趋于稀缺,更是会出现少量物业为多数购房者角逐的可能。这也使得此类城市的房价涨易跌难。

    当然,如果有足够的时间来改变这些要素,即地方政府不再为财政收支而困扰、房企真正实现转型、购房者面临比较轻松的房价收入比、大城市人口不再扎堆聚集等,那么房价就会出现一个实质性的下降。这样的下降,和目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有本质的区别。

    这样的软着陆,才是市场乐意见到的。目前市场很多观点认为,2015年中国楼市将有一个本质的转向。但若按此类要素的调整节奏看,再给予一年时间,仍显不够。按此逻辑推算,这样一个过程至少要在2020年才能完成。而这样一个对房价软着陆的时间节点估计,还是偏乐观的。

    (作者为上海易居房地产研究院研究员)

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